Les 12 meilleures stratégies immobilières que les investisseurs devraient connaître
Un investissement immobilier idéal est celui qui génère suffisamment de revenus locatifs pour payer les dépenses d’exploitation et le paiement de l’hypothèque, tout en vous laissant de l’argent en banque à la fin de chaque mois.
Il existe plusieurs façons pour les investisseurs immobiliers d’atteindre l’objectif de flux de trésorerie positifs. Le chemin vers la liberté financière commence par le choix de la bonne stratégie d’investissement immobilier.
Principaux types de stratégies d’investissement immobilier
Il existe trois stratégies principales pour investir dans l’immobilier :
Classique
Valeur ajoutée
Opportuniste
Chaque stratégie fonctionne de manière différente pour vous aider à réussir en tant qu’investisseur immobilier.
L’équilibre entre le risque et la récompense est différent, et ils constituent également un outil clé que vous pouvez utiliser pour affiner vos options lorsque vous choisissez quoi, où, quand et comment investir dans l’immobilier.
Classique
Les investissements de base génèrent des rendements prévisibles des nouvelles propriétés louées à des locataires qualifiés. L’immobilier de base présente le niveau de risque le plus faible mais aussi les rendements les plus faibles, en échange d’une quantité réduite d’incertitude. La propriété est classée dans la classe A et se trouve dans les quartiers et les districts scolaires avec les cotes les plus élevées.
Valeur ajoutée
La propriété à valeur ajoutée permet aux investisseurs d’augmenter les flux de trésorerie ou la valeur marchande en effectuant une mise à jour stratégique, en ajoutant des pieds carrés ou en créant des flux de revenus supplémentaires dans une petite propriété multifamiliale. Le risque et le rendement sont équilibrés de manière égale dans les investissements à valeur ajoutée en raison du potentiel de rendements croissants.
L’immobilier de classe B se trouve dans les quartiers et les districts scolaires avec des notes moyennes à supérieures à la moyenne. Lorsqu’ils sont situés en périphérie des zones de classe A, investir dans des propriétés de classe B peut devenir une classe B+ ou plus à mesure que les zones environnantes continuent de croître et de s’embourgeoiser.
Opportuniste
Les biens achetés à l’aide d’une stratégie d’investissement immobilier opportuniste comprennent les biens immobiliers de gros et de réparation et les biens locatifs « vache à lait ».
Les deux premiers types de biens immobiliers opportunistes nécessitent beaucoup de capital et un niveau de risque élevé en échange d’une récompense potentiellement importante si le timing du marché est le bon.
La propriété de vache à lait est généralement un bien immobilier de classe C qui est une construction plus ancienne avec un niveau d’entretien acceptable. Bien que le roulement des locataires puisse être plus élevé, les revenus locatifs restent normalement constants en raison de la demande des locataires. Mais, en raison des quartiers et des districts scolaires inférieurs à la moyenne, la propriété des vaches à lait offre normalement peu de possibilités d’appréciation.
12 types populaires d’investissements immobiliers
Votre stratégie d’investissement immobilier sert de guide pour déterminer « comment » vous souhaitez investir. Après avoir sélectionné votre stratégie, l’étape suivante consiste à déterminer dans quel type d’immobilier vous souhaitez investir.
Voici un aperçu des moyens les plus populaires d’investir dans l’immobilier :
Immobilier résidentiel
Maisons unifamiliales : Il y a environ 95 millions de maisons unifamiliales aux États-Unis. Il est facile de trouver des maisons dans lesquelles investir et sur de nombreux marchés immobiliers, elles constituent le type de propriété locative que de nombreux locataires souhaitent.
Propriété multifamiliale : Les petites propriétés multifamiliales telles que les duplex, les triplex et les quadruples (propriétés à 2, 3 et 4 logements) sont un excellent moyen de multiplier les flux de trésorerie de votre portefeuille en investissant dans des « unités » locatives plutôt que Maisons.
Vente en gros : les grossistes immobiliers localisent les vendeurs motivés, mettent la propriété sous contrat et estiment le coût des réparations nécessaires, puis attribuent le contrat à un investisseur immobilier en échange d’une commission de gros. Faire équipe avec un grossiste en qui vous pouvez avoir confiance peut être un excellent moyen de trouver des offres avec des capitaux propres instantanés, bien que vous deviez également trouver un locataire.
Fix-and-flip : Similaire à la vente en gros, sauf que le fix-and-flipper ferme l’entiercement, effectue la réhabilitation nécessaire, puis revend la propriété le plus rapidement possible. Ce type d’investissement immobilier se concentre sur le gain à court terme plutôt que sur les flux de trésorerie récurrents. Fixer et retourner peut sembler bien sur le papier, mais cela demande beaucoup de temps et de capital et une très grande tolérance au risque si la transaction ne se déroule pas comme prévu.
Immobilier commercial
Immeubles d’appartements : Immeubles d’appartements plus grands tels que les immeubles de faible hauteur, de hauteur moyenne et de grande hauteur ; communautés de style jardin, projets à usage mixte (généralement avec des bureaux ou des commerces sur le même site); et les aménagements multifamiliaux à usage spécial tels que les logements pour étudiants, les logements pour personnes âgées et les logements abordables et subventionnés.
Bureaux : Divisés en propriétés urbaines et suburbaines et classés en immeubles de bureaux de classe A, B et C. Les types d’immeubles de bureaux comprennent les immeubles à locataire unique, à locataires multiples, médicaux, de coworking et de construction sur mesure.
Commerce de détail : comprend les petites devantures de magasins dans les quartiers d’affaires du centre-ville ou de banlieue et les suites individuelles dans les petits centres commerciaux, les centres commerciaux de quartier, les magasins d’usine, les centres commerciaux régionaux et les centres d’alimentation.
Industriel : Généralement situé à proximité des principaux axes de transport dans les zones suburbaines du marché. Les types courants de propriété industrielle incluent la distribution pour les livraisons du « dernier kilomètre », les entrepôts en vrac, l’assemblage léger, la fabrication lourde, l’industrie flexible (combinaison de bureaux et d’entrepôts) et les centres d’hébergement de télécommunications/données.
Terrain : Souvent acheté comme investissement spéculatif pendant que la zone environnante se développe. Terres agricoles et de ranch, terres brutes, terres non aménagées, lots subdivisés dans un lotissement, parcelles intercalaires urbaines au centre-ville et friches industrielles qui ont subi un nettoyage environnemental et sont prêtes à être réaménagées.
Propriété indirecte
Coentreprises (JV) et partenariats : former une SARL pour investir dans l’immobilier est un bon moyen de partager les risques et les récompenses et d’investir dans des projets dans lesquels vous n’avez pas d’expertise. L’associé directeur supervise la gestion du projet, tandis que les partenaires passifs contribuent au capital, contacts ou de l’expérience en échange d’un pourcentage des bénéfices ou d’avantages fiscaux.
FPI : les fiducies de placement immobilier peuvent être publiques ou privées et se concentrer sur une catégorie d’actifs immobiliers spécifique ou servir de fonds à large assise. Trois des plus grandes FPI résidentielles publiques sont Invitation Homes, Essex Property Trust et American Homes 4 Rent.
Financement participatif : les sociétés de financement participatif immobilier mettent en commun d’importantes sommes d’argent auprès de groupes d’investisseurs pour investir dans des propriétés commerciales et résidentielles hors de portée de la plupart des investisseurs. De nombreux investissements de financement participatif sont de nouveaux projets de développement ou à valeur ajoutée et versent un rendement trimestriel à chaque investisseur plus une part des bénéfices lorsque la propriété est vendue.
Comment chaque stratégie fonctionne
Voyons maintenant comment chacune des trois stratégies d’investissement immobilier – de base, à valeur ajoutée et opportuniste – fonctionne dans le monde réel.
Nous utiliserons la calculatrice hypothécaire pour analyser les rendements potentiels de trois maisons unifamiliales en saisissant l’adresse de chaque propriété :
Noyau : 3624, chemin Huntsman, Edmond, OK
Propriété : 4 chambres, 3 salles de bain, construite en 1999
Investissement initial : 294 350 $
Loyer mensuel : 1 675 $
Taux plafond : 4,0 %
Appréciation : 3,6%
Rendement brut : 6,9%
Quartier : 5 étoiles
Valeur ajoutée : 3054 Yanlee Lane, Jacksonville, Floride
Propriété : 4 chambres, 2 salles de bain, construit en 1958
Investissement initial 184 335 $
Loyer mensuel : 1 399 $
Taux plafond : 5,1 %
Appréciation : 3,6%
Rendement brut : 9,3 %
Quartier : 3 étoiles
Opportuniste : 3527 Shemwell Avenue, Memphis, TN
Propriété : 3 chambres, 1 salle de bain, construit en 1973
Investissement initial : 64 126 $
Loyer mensuel : 650 $
Taux plafond : 7,8 %
Appréciation : 1,8 %
Rendement brut : 12,5%
Quartier : 1,5 étoiles
Choisir la bonne stratégie d’investissement immobilier
Voici un bon conseil à suivre lorsque vous décidez quelle stratégie d’investissement immobilier vous convient le mieux.
Tout d’abord, tracez une ligne et écrivez le mot « risque » à une extrémité de la ligne et le mot « récompense » à l’autre extrémité de la ligne. Ensuite, placez « Core » au-dessus de « récompense », « Opportuniste » au-dessus de « risque » et « Valeur ajoutée » au milieu.
Vous devriez avoir une ligne de risque et de récompense qui ressemble à ceci :
Valeur ajoutée de base Opportuniste
Risque de récompense
Maintenant, alors que vous analysez différentes opportunités d’investissement, vous pouvez les tracer le long de votre ligne de risque et de récompense.
Investissement immobilier de base
Propriété locative clé en main entièrement rénovée et déjà louée à un locataire
Immobilier de classe A dans les meilleurs quartiers et districts scolaires
Similaire à investir dans une obligation d’État ou une action à grande capitalisation
Fournit un niveau de risque inférieur en échange d’un rendement inférieur
Investissement immobilier à valeur ajoutée
Immeuble locatif qui peut nécessiter quelques réparations mineures pour augmenter les loyers à la valeur marchande ou ajouter des sources de revenus supplémentaires dans les propriétés multifamiliales
Immobilier de classe B dans les quartiers et les districts scolaires moyens et supérieurs à la moyenne
Similaire à investir dans une action de croissance ou une obligation à risque plus élevé
Fournit un mélange équilibré de risque et de rendement
Investissement immobilier opportuniste
Propriété de location de vache à lait où une mise à jour supplémentaire n’entraînera pas d’augmentation des revenus de location
Immobilier de classe C dans les quartiers et les districts scolaires moyens ou inférieurs à la moyenne
Similaire à investir dans les actions d’une toute nouvelle introduction en bourse
Le risque de rotation des locataires est plus équilibré avec la récompense de flux de trésorerie solides et prévisibles
Diversifier avec différentes stratégies d’investissement
Vous pouvez également développer votre activité immobilière en diversifiant votre portefeuille de biens locatifs en utilisant différentes stratégies d’investissement. Ceci est similaire à ce que font les personnes qui investissent encore en bourse lorsqu’elles achètent directement des actions de sociétés, d’ETF et de FPI et d’obligations d’État.
Par exemple, disons que votre stratégie d’investissement immobilier préférée se situe entre Core et Value Add. Vous aimez acheter des maisons unifamiliales de classe B dans des quartiers et des districts scolaires au-dessus de la moyenne qui rapportent un mélange équilibré de revenu mensuel net et d’appréciation de la valeur marchande à long terme.
Vous avez trouvé un marché où l’économie est forte et les loyers augmentent, mais tout ce que vous pouvez trouver est un duplex multifamilial « vache à lait » de classe C.
La propriété se trouve dans un quartier en dessous de la moyenne et l’investissement promet de générer beaucoup de revenus nets mais peu ou pas d’appréciation. Sur la base de vos recherches et de vos analyses, l’accord est judicieux sur le plan financier, mais ne correspond pas au profil du type de propriété dans lequel vous souhaitez investir.
Une option consiste à allouer un petit pourcentage de votre portefeuille – disons 10 % ou 20 % – à des investissements qui peuvent être légèrement plus risqués mais qui ont également un potentiel de rentabilité plus élevé. Ou, associez-vous à un autre investisseur ou membre de la famille afin de déployer moins de capital d’investissement personnel tout en bénéficiant d’un gain possible plus élevé.