Est-ce vraiment 2022 déjà ? Pour ceux d’entre vous qui envisagent d’acheter une maison au cours de la nouvelle année, ou qui essaient simplement de le faire, il y a beaucoup à célébrer. Pourquoi? Une variété de vecteurs financiers se sont conjugués pour en faire […]
Est-ce vraiment 2022 déjà ? Pour ceux d’entre vous qui envisagent d’acheter une maison au cours de la nouvelle année, ou qui essaient simplement de le faire, il y a beaucoup à célébrer. Pourquoi? Une variété de vecteurs financiers se sont conjugués pour en faire la tempête idéale pour que les acheteurs de maison se présentent et fassent une offre (gagnante). Voici six raisons d’acheter une maison pour être reconnaissant en sonnant la nouvelle année :
Raison n°1 : les taux d’intérêt sont toujours à des niveaux historiquement bas
Même s’ils peuvent grimper à tout moment, il n’en demeure pas moins que les taux d’intérêt des prêts immobiliers sont à des niveaux historiquement bas, avec un prêt immobilier à taux fixe sur 30 ans oscillant toujours autour de 4%.
« Vous vous souvenez de 18,5 % dans les années 80 ? demande Tom Postilio, courtier immobilier chez Douglas Elliman Real Estate et star de l’émission « Selling New York » de HGTV. « Il est probable que nous ne reverrons plus jamais des taux d’intérêt aussi bas. Ainsi, alors que les prix sont élevés sur certains marchés, les économies sur les paiements d’intérêts pourraient facilement s’élever à des centaines de milliers de dollars sur la durée de l’hypothèque.
Raison n°2 : les loyers ont explosé
Une autre raison pour laquelle les acheteurs de maisons ont de la chance est que les loyers augmentent, augmentent, augmentent ! (Ceci, en revanche, est une raison de ne pas être reconnaissant si vous êtes locataire.) En fait, les loyers ont dépassé la valeur des maisons dans 20 des 35 plus grands marchés du logement en 2021. De plus, selon le rapport de la SCHL 88% des gestionnaires immobiliers ont augmenté leur loyer au cours des 12 derniers mois, et une hausse de 8% est prévue pour 2022.
Dans la plupart des villes métropolitaines, le loyer mensuel est comparable à celui d’un versement hypothécaire mensuel, parfois plus. N’est-il pas plus logique de mettre ces sommes d’argent mensuelles dans votre propre actif en appréciation plutôt que de le remettre à votre propriétaire et de lui dire au revoir pour toujours?
Raison n°3 : les prix des maisons se stabilisent
Pour la première fois depuis des années, les prix qui n’ont cessé de grimper se stabilisent, rétablissant des règles du jeu équitables qui aident les acheteurs à négocier plus durement avec les vendeurs, même sur des marchés chauds.
« Les marchés locaux varient, mais nous traversons généralement une période de refroidissement », explique Postilio. « En ce moment, les acheteurs ont la possibilité d’en profiter. »
Raison n° 4 : Les acomptes n’ont pas besoin de casser la banque
Probablement le plus grand obstacle qui empêche les locataires de devenir propriétaires est de rassembler un acompte. Mais aujourd’hui, cette partie du changement peut être plus petite, grâce à une variété de programmes pour aider les acheteurs de maison. Par exemple, le nouveau programme incitatif à l’achat d’une première propriété permet à des gens de partout au Canada d’acquérir leur première maison. Le programme offre un montant de 5 ou 10 % du prix d’achat de l’habitation pour la mise de fonds. Une mise de fonds plus élevée réduit vos coûts liés au prêt hypothécaire, ce qui rend l’achat d’une propriété plus abordable.
Raison n° 5 : L’assurance hypothécaire est aussi une bonne affaire
Si vous décidez de mettre moins de 20 % de mise de fonds sur une maison, vous devez alors souscrire une assurance hypothécaire (essentiellement en cas de défaut de paiement). Une solution de contournement pour gérer cela, cependant, consiste à contracter un prêt auprès de la Federal Housing Administration, un assureur hypothécaire gouvernemental qui garantit des prêts avec des acomptes aussi bas que 3,5 % et des cotes de crédit aussi basses que 580. Les frais sont bien en baisse par rapport à 1,35. % à 0,85 % du solde du prêt hypothécaire, ce qui signifie que le total mensuel de votre prêt hypothécaire sera considérablement inférieur si vous le financez de cette façon. En fait, la FHA prévoit que cette réduction de prime annuelle de 37 % attirera 250 000 primo-accédants sur le marché. Pourquoi ne pas être l’un d’entre eux ?
Raison n° 6 : Le bon temps d’investir c’est maintenant
Le « timing » en investissement est très important. Alors que les statistiques passées ont montré que les prix de l’immobilier ont tendance à baisser après des périodes difficiles, cette période de faible croissance est souvent de courte durée. Certaines personnes reconnaîtront que le meilleur moment pour investir dans l’immobilier c’est maintenant, car après la pandémie, le marché immobilier se redressera et les investissements monteront en flèche.
Cet article explique en profondeur la question: Une grande maison est-il un bon investissement immobilier? D’abord il y a plusieurs facteurs à considérer pour considérer un potentiel de retour sur investissement d’une grande propriété. Les coûts pour maintenant la propriété sont élevés. La profitabilité potentielle […]
Cet article explique en profondeur la question: Une grande maison est-il un bon investissement immobilier? D’abord il y a plusieurs facteurs à considérer pour considérer un potentiel de retour sur investissement d’une grande propriété. Les coûts pour maintenant la propriété sont élevés. La profitabilité potentielle est difficile à prédire. Aussi les très grandes propriétés attirent un marché d’investisseurs immobiliers plus petit. Voici quelques points de réflexions afin d’évaluer ce genre d’investissement immobilier.
Les coûts de maintenir une grande propriété
Il y a plusieurs coûts pour maintenir et entretenir votre immobilier. D’abord il y a les taxes municipales et scolaires. Aussi, il y a les assurances. Plus la propriété est grande et luxueuse plus les frais sont élevés. De plus, il y a les frais d’énergie comme l’électricité et le chauffage. Finalement, lorsque la propriété change de mains, il y a plusieurs frais afférents à la vente. Suite à une transaction, il faut penser à la commission de l’agent immobilier, les frais de notaires et la taxe de bienvenu.
La profitabilité potentielle
Plusieurs investisseurs immobiliers achètent leur immeuble avec une certaine profitabilité en tête. Cependant les grandes propriétés sont plus difficiles à vendre car les acheteurs sont plus rares.
La plus grande propriété sur le marché
En ce moment, la plus grande propriété en vente aux États-Unis porte le nom de « The One ». Elle démontre parfaitement son unicité avec ses 105,000 pieds carrés. Elle offre 42 chambres et 21 salles de bain.
La propriété est l’œuvre de Nile Niami. Après trois ans de construction son prix de base est de 500 millions de dollars américains. Cependant, étant donné les dépassements de coûts du promoteur la mise à prix est de seulement 295 millions pour le prochain. Si la propriété ne se vend pas d’ici le 7 février, elle sera mis à l’enchère.
Plus la maison est grande et plus ça peut être difficile à maintenir et faire un bon retour sur investissement. En fait, les très grandes propriétés sont uniques et beaucoup plus difficiles à vendre. Le marché des acheteurs potentiels est beaucoup plus restreint.
Un investissement immobilier idéal est celui qui génère suffisamment de revenus locatifs pour payer les dépenses d’exploitation et le paiement de l’hypothèque, tout en vous laissant de l’argent en banque à la fin de chaque mois. Il existe plusieurs façons pour les investisseurs immobiliers d’atteindre […]
Un investissement immobilier idéal est celui qui génère suffisamment de revenus locatifs pour payer les dépenses d’exploitation et le paiement de l’hypothèque, tout en vous laissant de l’argent en banque à la fin de chaque mois.
Il existe plusieurs façons pour les investisseurs immobiliers d’atteindre l’objectif de flux de trésorerie positifs. Le chemin vers la liberté financière commence par le choix de la bonne stratégie d’investissement immobilier.
Principaux types de stratégies d’investissement immobilier
Il existe trois stratégies principales pour investir dans l’immobilier :
Classique Valeur ajoutée Opportuniste Chaque stratégie fonctionne de manière différente pour vous aider à réussir en tant qu’investisseur immobilier.
L’équilibre entre le risque et la récompense est différent, et ils constituent également un outil clé que vous pouvez utiliser pour affiner vos options lorsque vous choisissez quoi, où, quand et comment investir dans l’immobilier.
Classique
Les investissements de base génèrent des rendements prévisibles des nouvelles propriétés louées à des locataires qualifiés. L’immobilier de base présente le niveau de risque le plus faible mais aussi les rendements les plus faibles, en échange d’une quantité réduite d’incertitude. La propriété est classée dans la classe A et se trouve dans les quartiers et les districts scolaires avec les cotes les plus élevées.
Valeur ajoutée
La propriété à valeur ajoutée permet aux investisseurs d’augmenter les flux de trésorerie ou la valeur marchande en effectuant une mise à jour stratégique, en ajoutant des pieds carrés ou en créant des flux de revenus supplémentaires dans une petite propriété multifamiliale. Le risque et le rendement sont équilibrés de manière égale dans les investissements à valeur ajoutée en raison du potentiel de rendements croissants.
L’immobilier de classe B se trouve dans les quartiers et les districts scolaires avec des notes moyennes à supérieures à la moyenne. Lorsqu’ils sont situés en périphérie des zones de classe A, investir dans des propriétés de classe B peut devenir une classe B+ ou plus à mesure que les zones environnantes continuent de croître et de s’embourgeoiser.
Opportuniste
Les biens achetés à l’aide d’une stratégie d’investissement immobilier opportuniste comprennent les biens immobiliers de gros et de réparation et les biens locatifs « vache à lait ».
Les deux premiers types de biens immobiliers opportunistes nécessitent beaucoup de capital et un niveau de risque élevé en échange d’une récompense potentiellement importante si le timing du marché est le bon.
La propriété de vache à lait est généralement un bien immobilier de classe C qui est une construction plus ancienne avec un niveau d’entretien acceptable. Bien que le roulement des locataires puisse être plus élevé, les revenus locatifs restent normalement constants en raison de la demande des locataires. Mais, en raison des quartiers et des districts scolaires inférieurs à la moyenne, la propriété des vaches à lait offre normalement peu de possibilités d’appréciation.
8 traits des investisseurs immobiliers
12 types populaires d’investissements immobiliers
Votre stratégie d’investissement immobilier sert de guide pour déterminer « comment » vous souhaitez investir. Après avoir sélectionné votre stratégie, l’étape suivante consiste à déterminer dans quel type d’immobilier vous souhaitez investir.
Voici un aperçu des moyens les plus populaires d’investir dans l’immobilier :
Immobilier résidentiel
Maisons unifamiliales : Il y a environ 95 millions de maisons unifamiliales aux États-Unis. Il est facile de trouver des maisons dans lesquelles investir et sur de nombreux marchés immobiliers, elles constituent le type de propriété locative que de nombreux locataires souhaitent.
Propriété multifamiliale : Les petites propriétés multifamiliales telles que les duplex, les triplex et les quadruples (propriétés à 2, 3 et 4 logements) sont un excellent moyen de multiplier les flux de trésorerie de votre portefeuille en investissant dans des « unités » locatives plutôt que Maisons.
Vente en gros : les grossistes immobiliers localisent les vendeurs motivés, mettent la propriété sous contrat et estiment le coût des réparations nécessaires, puis attribuent le contrat à un investisseur immobilier en échange d’une commission de gros. Faire équipe avec un grossiste en qui vous pouvez avoir confiance peut être un excellent moyen de trouver des offres avec des capitaux propres instantanés, bien que vous deviez également trouver un locataire.
Fix-and-flip : Similaire à la vente en gros, sauf que le fix-and-flipper ferme l’entiercement, effectue la réhabilitation nécessaire, puis revend la propriété le plus rapidement possible. Ce type d’investissement immobilier se concentre sur le gain à court terme plutôt que sur les flux de trésorerie récurrents. Fixer et retourner peut sembler bien sur le papier, mais cela demande beaucoup de temps et de capital et une très grande tolérance au risque si la transaction ne se déroule pas comme prévu.
Immobilier commercial
Immeubles d’appartements : Immeubles d’appartements plus grands tels que les immeubles de faible hauteur, de hauteur moyenne et de grande hauteur ; communautés de style jardin, projets à usage mixte (généralement avec des bureaux ou des commerces sur le même site); et les aménagements multifamiliaux à usage spécial tels que les logements pour étudiants, les logements pour personnes âgées et les logements abordables et subventionnés.
Bureaux : Divisés en propriétés urbaines et suburbaines et classés en immeubles de bureaux de classe A, B et C. Les types d’immeubles de bureaux comprennent les immeubles à locataire unique, à locataires multiples, médicaux, de coworking et de construction sur mesure.
Commerce de détail : comprend les petites devantures de magasins dans les quartiers d’affaires du centre-ville ou de banlieue et les suites individuelles dans les petits centres commerciaux, les centres commerciaux de quartier, les magasins d’usine, les centres commerciaux régionaux et les centres d’alimentation.
Industriel : Généralement situé à proximité des principaux axes de transport dans les zones suburbaines du marché. Les types courants de propriété industrielle incluent la distribution pour les livraisons du « dernier kilomètre », les entrepôts en vrac, l’assemblage léger, la fabrication lourde, l’industrie flexible (combinaison de bureaux et d’entrepôts) et les centres d’hébergement de télécommunications/données.
Terrain : Souvent acheté comme investissement spéculatif pendant que la zone environnante se développe. Terres agricoles et de ranch, terres brutes, terres non aménagées, lots subdivisés dans un lotissement, parcelles intercalaires urbaines au centre-ville et friches industrielles qui ont subi un nettoyage environnemental et sont prêtes à être réaménagées.
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Propriété indirecte
Coentreprises (JV) et partenariats : former une SARL pour investir dans l’immobilier est un bon moyen de partager les risques et les récompenses et d’investir dans des projets dans lesquels vous n’avez pas d’expertise. L’associé directeur supervise la gestion du projet, tandis que les partenaires passifs contribuent au capital, contacts ou de l’expérience en échange d’un pourcentage des bénéfices ou d’avantages fiscaux.
FPI : les fiducies de placement immobilier peuvent être publiques ou privées et se concentrer sur une catégorie d’actifs immobiliers spécifique ou servir de fonds à large assise. Trois des plus grandes FPI résidentielles publiques sont Invitation Homes, Essex Property Trust et American Homes 4 Rent.
Financement participatif : les sociétés de financement participatif immobilier mettent en commun d’importantes sommes d’argent auprès de groupes d’investisseurs pour investir dans des propriétés commerciales et résidentielles hors de portée de la plupart des investisseurs. De nombreux investissements de financement participatif sont de nouveaux projets de développement ou à valeur ajoutée et versent un rendement trimestriel à chaque investisseur plus une part des bénéfices lorsque la propriété est vendue.
Comment chaque stratégie fonctionne
Voyons maintenant comment chacune des trois stratégies d’investissement immobilier – de base, à valeur ajoutée et opportuniste – fonctionne dans le monde réel.
Nous utiliserons la calculatrice hypothécaire pour analyser les rendements potentiels de trois maisons unifamiliales en saisissant l’adresse de chaque propriété :
Choisir la bonne stratégie d’investissement immobilier
Voici un bon conseil à suivre lorsque vous décidez quelle stratégie d’investissement immobilier vous convient le mieux.
Tout d’abord, tracez une ligne et écrivez le mot « risque » à une extrémité de la ligne et le mot « récompense » à l’autre extrémité de la ligne. Ensuite, placez « Core » au-dessus de « récompense », « Opportuniste » au-dessus de « risque » et « Valeur ajoutée » au milieu.
Vous devriez avoir une ligne de risque et de récompense qui ressemble à ceci :
Valeur ajoutée de base Opportuniste
Risque de récompense
Maintenant, alors que vous analysez différentes opportunités d’investissement, vous pouvez les tracer le long de votre ligne de risque et de récompense.
Investissement immobilier de base
Propriété locative clé en main entièrement rénovée et déjà louée à un locataire Immobilier de classe A dans les meilleurs quartiers et districts scolaires Similaire à investir dans une obligation d’État ou une action à grande capitalisation Fournit un niveau de risque inférieur en échange d’un rendement inférieur
Investissement immobilier à valeur ajoutée
Immeuble locatif qui peut nécessiter quelques réparations mineures pour augmenter les loyers à la valeur marchande ou ajouter des sources de revenus supplémentaires dans les propriétés multifamiliales Immobilier de classe B dans les quartiers et les districts scolaires moyens et supérieurs à la moyenne Similaire à investir dans une action de croissance ou une obligation à risque plus élevé Fournit un mélange équilibré de risque et de rendement
Investissement immobilier opportuniste
Propriété de location de vache à lait où une mise à jour supplémentaire n’entraînera pas d’augmentation des revenus de location Immobilier de classe C dans les quartiers et les districts scolaires moyens ou inférieurs à la moyenne Similaire à investir dans les actions d’une toute nouvelle introduction en bourse Le risque de rotation des locataires est plus équilibré avec la récompense de flux de trésorerie solides et prévisibles
Diversifier avec différentes stratégies d’investissement
Vous pouvez également développer votre activité immobilière en diversifiant votre portefeuille de biens locatifs en utilisant différentes stratégies d’investissement. Ceci est similaire à ce que font les personnes qui investissent encore en bourse lorsqu’elles achètent directement des actions de sociétés, d’ETF et de FPI et d’obligations d’État.
Par exemple, disons que votre stratégie d’investissement immobilier préférée se situe entre Core et Value Add. Vous aimez acheter des maisons unifamiliales de classe B dans des quartiers et des districts scolaires au-dessus de la moyenne qui rapportent un mélange équilibré de revenu mensuel net et d’appréciation de la valeur marchande à long terme.
Vous avez trouvé un marché où l’économie est forte et les loyers augmentent, mais tout ce que vous pouvez trouver est un duplex multifamilial « vache à lait » de classe C.
La propriété se trouve dans un quartier en dessous de la moyenne et l’investissement promet de générer beaucoup de revenus nets mais peu ou pas d’appréciation. Sur la base de vos recherches et de vos analyses, l’accord est judicieux sur le plan financier, mais ne correspond pas au profil du type de propriété dans lequel vous souhaitez investir.
Une option consiste à allouer un petit pourcentage de votre portefeuille – disons 10 % ou 20 % – à des investissements qui peuvent être légèrement plus risqués mais qui ont également un potentiel de rentabilité plus élevé. Ou, associez-vous à un autre investisseur ou membre de la famille afin de déployer moins de capital d’investissement personnel tout en bénéficiant d’un gain possible plus élevé.
Les ventes de maisons ont dépassé les attentes en octobre. Elles ont augmenté de 4,3% par rapport à septembre et de 26,6% par an à un taux annualisé désaisonnalisé de 6,85 millions d’unités, selon l’Association nationale des agents immobiliers. L’économiste en chef de la NAR, […]
Les ventes de maisons ont dépassé les attentes en octobre. Elles ont augmenté de 4,3% par rapport à septembre et de 26,6% par an à un taux annualisé désaisonnalisé de 6,85 millions d’unités, selon l’Association nationale des agents immobiliers.
L’économiste en chef de la NAR, Lawrence Yun, a qualifié l’augmentation annuelle de «gain spectaculaire».
Le taux de vente annualisé est le plus élevé depuis février 2006. Le rythme le plus élevé jamais enregistré a été en 2005 à 7,1 millions d’unités.
Les données reflètent les ventes conclues représentant les contrats signés en août et septembre.
«C’est assez incroyable. Même si les ventes de maisons devaient descendre à 6 millions, je serais heureux », a déclaré Yun. «La flambée des ventes ces derniers mois a maintenant compensé les pertes du marché printanier. Avec la nouvelle qu’un vaccin COVID-19 sera bientôt disponible et avec des taux hypothécaires qui devraient osciller autour de 3% en 2021, je prévois que la croissance du marché se poursuivra en 2022. »
Les prévisions de ventes sont à la hausse
Yun prévoit que les ventes de maisons existantes augmenteront de 10% à 6 millions en 2022.
Les ventes auraient probablement pu être plus fortes s’il y avait simplement plus de disponibles à la vente. Il y avait 1,42 million de maisons existantes sur le marché à la fin octobre, une baisse de 19,8% par rapport à octobre 2020. Au rythme actuel des ventes, cela représente un approvisionnement de 2,5 mois, le plus bas jamais enregistré. La dernière fois que le rythme des ventes était au rythme actuel, l’offre de maisons à vendre était le double de ce qu’elle est actuellement.
La pénurie extrême de maisons à vendre ajoute de l’essence à l’incendie sous les prix des maisons. Le prix médian d’une maison existante vendue en octobre était de 313 000 $, en hausse de 15,5% par année. Il s’agit du prix médian le plus élevé jamais enregistré et reflète les ventes beaucoup plus fortes dans la partie supérieure du marché. Les ventes des maisons dont le prix est supérieur à 1 million de dollars ont presque doublé, tandis que les ventes ont chuté dans la fourchette de prix la plus basse.
Les taux hypothécaires
Les taux hypothécaires historiquement bas ont aidé les acheteurs, mais les prix ont été si élevés ces derniers temps qu’ils n’ont plus le pouvoir qu’ils avaient autrefois d’augmenter réellement l’abordabilité. Et les taux bas peuvent ne pas durer plus longtemps.
«Les taux hypothécaires pourraient grimper dans les mois à venir et tester la force de ce marché immobilier apparemment imparable», a déclaré Danielle Hale, économiste en chef de realtor.com. «De plus, la hausse des cas de coronavirus pourrait également freiner les ventes. Ce printemps, nous avons vu à la fois les acheteurs et les vendeurs mettre en pause leurs projets dans les zones où la propagation du coronavirus était répandue. Alors que les acheteurs ont été relativement rapides à reprendre, les vendeurs sont revenus plus lentement. »
Au niveau régional, d’un mois à l’autre, les ventes dans le Nord-Est ont augmenté de 4,7%. Dans le Midwest, ils ont augmenté de 8,6% et dans le Sud, ils ont augmenté de 3,2%. En Occident, ils ont augmenté de 1,4%.
Les investisseurs restent forts sur le marché, représentant 14% du chiffre d’affaires, contre 12% en septembre.
En résumé
La grave pénurie de maisons existantes à vendre a été extrêmement bénéfique pour les constructeurs de maisons du pays, qui ont connu une très forte demande. Les demandes de prêt hypothécaire pour l’achat de maisons nouvellement construites ont augmenté de près de 33% par an en octobre, selon la Mortgage Bankers Association.
Malheureusement, les mises en chantier de maisons individuelles n’augmentent pas suffisamment, surtout pas dans les catégories de prix les plus basses. En outre, les permis de construction unifamiliale étaient stables pour le mois d’octobre, selon le recensement américain. Les permis sont une indication de la construction future.
«Les coûts des matières volatiles et la pénurie de terrains disponibles continuent d’empêcher les constructeurs de vraiment faire leur chemin», a déclaré Matthew Speakman, économiste chez Zillow. « Et l’activité de délivrance de permis fixes montre que le futur pipeline de projets ne déborde pas exactement. »
